Micro-foncier ou réel : comment choisir ?

Pour une location nue, choisir entre micro-foncier et régime réel demande de regarder les charges, les conditions d’accès et la durée de l’option. Le régime le plus simple administrativement n’est pas nécessairement celui qui convient à chaque projet. Voici les éléments à réunir pour comparer sans confondre économie d’impôt et trésorerie disponible.

Micro-foncier : un abattement sous conditions

L’article 32 du Code général des impôts prévoit, sous conditions et hors exclusions, le micro-foncier lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 €. Le revenu imposable est alors déterminé après un abattement de 30 %. Ces règles concernent les revenus fonciers : elles ne s’appliquent pas aux loyers d’une location meublée.

L’abattement remplace la déduction des charges réelles. Il ne faut donc pas retirer les travaux ou les intérêts d’emprunt une seconde fois. Certains biens et dispositifs sont exclus du micro-foncier ; le montant annuel des loyers ne suffit pas, à lui seul, à confirmer votre éligibilité.

Avant de comparer, établissez un inventaire des locations nues du foyer et identifiez les éventuels dispositifs particuliers. La détention par une société ou au travers de parts mérite également une vérification spécifique. Une comparaison portant sur un seul logement pourrait être incomplète.

Régime réel : examiner les charges effectivement déductibles

Au réel, le calcul repose sur les revenus et les charges admises en déduction, avec les justificatifs correspondants. Il faut distinguer les intérêts d’emprunt du capital remboursé, et vérifier la nature des travaux. Une dépense importante n’est pas automatiquement déductible : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne suivent pas le même traitement que les réparations admises.

L’option volontaire pour le réel engage en principe pour trois ans. Comparez donc plusieurs exercices, plutôt qu’une seule année de gros travaux. Vérifiez le calendrier de l’option, ses modalités déclaratives et ses conséquences avec le professionnel qui établit votre déclaration.

Exemple purement pédagogique : pour 10 000 € de revenus bruts éligibles au micro-foncier, l’abattement de 30 % représente 3 000 € et laisse une base de 7 000 €. Avec 4 000 € de charges effectivement déductibles au réel, la base serait de 6 000 €, hors autres règles applicables. Cet exemple fictif compare des bases imposables ; il ne calcule ni votre impôt ni un rendement immobilier.

Construire une comparaison vérifiable

Préparez un tableau annuel avec les loyers encaissés, les dépenses justifiées, leur catégorie fiscale et l’année de paiement. Ajoutez séparément le remboursement du capital du crédit. Vous pourrez ainsi comparer le résultat fiscal et la trésorerie sans les mélanger.

En présence d’un déficit foncier, faites examiner les règles d’imputation et de report, la part liée aux intérêts et les obligations de conservation ou de location. Un déficit ne signifie pas que toutes les dépenses sont immédiatement imputables sur l’ensemble de vos revenus.

La bonne décision repose sur les documents du projet et sur votre situation fiscale complète. Les seuils, exclusions, dépenses déductibles et règles de l’option sont à vérifier par un expert-comptable ou un juriste. Notre agence accompagne l’étude immobilière ; elle ne remplace pas cette analyse fiscale personnelle.

Sources officielles

Repères consultés le 24 octobre 2026. Code général des impôts, article 32 — https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053544766

Service Public : revenus locatifs de logements vides — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991

Impôts : déclarer une location nue et une location meublée — https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/jai-un-logement-en-location-nue-et-un-en-location-meublee-puis-je-indiquer-0