Marchand de biens : acheter, rénover et revendre

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens achète en son nom un bien immobilier pour le revendre. Pour être reconnu comme tel, l’activité doit être habituelle et animée par une intention spéculative : acheter pour revendre, et non pour louer ou pour habiter. Ces opérations relèvent notamment de l’article 35 du Code général des impôts.

Les conditions pour exercer

• Diplôme : aucun diplôme spécifique n’est exigé.
• Immatriculation : l’activité étant commerciale, les formalités de création doivent être réalisées au guichet unique, avec inscription au registre compétent.
• Forme juridique : à choisir avec un spécialiste. L’activité peut être exercée en entreprise individuelle ou en société adaptée à son caractère commercial. Le régime fiscal doit tenir compte de la nature exacte des opérations et des exclusions prévues par l’article 50-0 du CGI ; le régime micro ne doit pas être considéré comme la solution de référence pour l’achat-revente immobilier.

Les étapes d’un projet

1. Étude de marché : prix au m², délais de vente et demande locale dans la zone visée.
2. Business plan : prix d’achat, frais d’acquisition, travaux, frais de financement, prix de revente estimé et calendrier, sur la base de montants documentés.
3. Financement : apport et crédit adaptés à chaque opération ; certains projets sont réalisés sur fonds propres.
4. Démarches : immatriculation, assurances adaptées à l’opération et partenaires : artisans, notaire et expert-comptable.
5. Achat : recherche et négociation, puis promesse de vente avec les conditions suspensives prévues au contrat.
6. Travaux et revente : interventions des professionnels mandatés, mise en vente et signature.

Les points de vigilance

Engagement de revente : le régime de droits de mutation de l’article 1115 du CGI est soumis à des conditions, dont un engagement de revente dans le délai légal applicable. Le notaire vérifie les conditions et les droits dus pour chaque acquisition.

La TVA sur marge ne s’applique pas automatiquement aux opérations de marchand de biens. Son application dépend notamment de la nature du bien vendu, du régime de TVA applicable à la cession, des conditions d’acquisition et de l’existence ou non d’un droit à déduction lors de cette acquisition. Les ventes d’immeubles anciens peuvent notamment bénéficier d’une exonération de TVA, sous réserve des règles applicables et des éventuelles options exercées. Chaque opération doit faire l’objet d’une analyse fiscale spécifique.

Risque de perte : si le marché baisse ou si les travaux dépassent le budget, la marge peut disparaître. Un projet doit être chiffré avec une marge de sécurité.

Références : Code général des impôts, articles 35, 50-0, 268 et 1115 ; BOFiP : base d’imposition des opérations immobilières ; Service Public : guichet des formalités des entreprises.

Notre accompagnement

Sous la marque Le Marchand Immo, L’Investisseur Immo identifie, sélectionne et commercialise des opportunités immobilières destinées aux marchands de biens et investisseurs professionnels : immeubles, biens à rénover, opérations de division et projets de valorisation. Les activités d’entremise et de transaction pour le compte de tiers sont assurées par L’Investisseur Immo, titulaire de la carte professionnelle Transaction, dans le cadre de mandats conformes à la réglementation.

Les opérations d’achat-revente pour compte propre sont réalisées par la société qui acquiert et revend le bien. Lorsque cette société est la SAS Le Marchand Immo, elle agit pour son propre compte ; elle est distincte de l’agence L’Investisseur Immo. L’utilisation de la marque Le Marchand Immo ne crée pas une agence indépendante titulaire de sa propre carte T.

Nous vous aidons à repérer les opportunités du marché local :

• Détecter les anomalies de marché : biens à étudier au regard des références de prix et de leur potentiel de valorisation, avec ou sans travaux.
• Dénicher des biens adaptés à votre projet et à votre budget.
• Vous présenter des artisans indépendants et comparer leurs devis.
• Vous accompagner dans les démarches liées à la recherche, à l’achat et à la commercialisation, dans le périmètre de la mission confiée.
• Accompagner la définition du projet : analyser la rentabilité prévisionnelle et étudier les scénarios immobiliers en fonction du bien et du marché local.

Les travaux sont réalisés par les entreprises choisies et mandatées par le client. L’accompagnement général de l’agence ne constitue pas une mission de maîtrise d’œuvre. Les consultations juridiques et fiscales propres à l’opération relèvent des professionnels compétents ; l’agence ne formule pas de recommandations sur des instruments financiers.

L’objectif est de viser une marge brute avant impôts, calculée sur la base de chiffres vérifiés pour chaque projet. La marge dépend du bien, des travaux, du marché et des délais ; aucun résultat n’est promis.

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Questions fréquentes